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万科集团打拼住宅建造标准化

2019/05/22 来源:长沙信息港

导读

万科集团打拼住宅建造“标准化”2003年3月18日,在福州“芍园一号”茶楼的中城联盟年会上,万科集团设计总监张纪文向50余位参会开发商讲

万科集团打拼住宅建造“标准化”

2003年3月18日,在福州“芍园一号”茶楼的中城联盟年会上,万科集团设计总监张纪文向50余位参会开发商讲解了万科住宅建造“标准化”的构想,又称“住宅拼装”或“模块化住宅”的构想。时至2004年11月6日,站在深圳万科总部会议厅的讲台上,张纪文回顾了他过去的两年打拼住宅建造“标准化”的感触。 “两年前,万科99%的人反对标准化,一年前是80%的人反对标准化。”张纪文用这种变化表明标准化建造在万科取得的进展。 但并不仅仅是万科内部的人,在业界更多的人会持这样的观点:地产开发的地域性过强,导致不同地区的住宅习性截然不同,这是住宅标准化的至难关隘。而张纪文认为:“事实上,与其他行业相比,住宅的核心需求,是多年来变化小的。至于不同地域存在的差别,比如窗户与窗户相比,并没有什么不一样,只是某个部品、部件有或没有的问题,在美国标准化部品达5万件,中国只有2000个,而万科目前属于自己的标准部件不过200余个。”显然,张纪文的言外之意是一向标榜崇尚个性的美国人,难道没有地域差别、不讲个性需求?否则其住宅拼装部件何以能达到5万件呢? 万科在施行标准化的过程中,不断遇到质疑。对于所有层高限定在2.8米,有的区域经理表示反对,说这个地区的住宅层高大都习惯性地建在3米,对此,张纪文回答:“欧洲人的身材很高大,但在几个欧洲国家的住宅层高都限定在2.65米,这是习惯问题吗?”实际上,不少地产职业经理人心理上认定的客户需求,可能从来就不是客户的真实需求。 客户的真实需求,只有他住进成品房才能在使用中逐渐兑现,而这个“兑现”对万科来说,就是不断产生的客户“投诉”,张纪文称:“万科每年要用相当于营业额3%的资金,来填补这些由于投诉产生的问题。”而从对这些投诉的统计中,万科的设计师惊异地发现,他们所认为的许多“以人为本”的细节,居然成为客户不满之处。 在南昌的万科花园洋房,率先试行了模块化拼装,从入住之后的统计数据看,的变化是此项目的投诉率大为下降。“因为标准化的含义,就是为重复发生的事,花小的成本埋单。”张纪文对于万科此前犯过的重复性错误归纳为两类:一是如果没有标准化生产流程,只要是新的职业经理,他就会犯上一个职业经理已经犯过的错;二是即便是一个成熟的职业经理,当被换到新的地区时,他一定会从头再来,因为他无法确认不同地域之间的居住习性差别有多大。 那么,对于不同地域之间的差别如何量化对待呢?标准模块被分为两类,一类是固化模块,一类是可变模块,在不同地区,二者搭配的比例也不一样,针对华南、华北、华东,可变模块像一个弹性装置,随不同的地理条件而予以调整。 “标准化”拼装,像针对着一个靶心不断瞄准,射偏的可能性当然是越来越小。从产品层面看,少犯错的直接收益是万科为“投诉”付出的费用大幅下降。但如果从更长的一个时间段去看,“标准化”的含义是争夺“核心客户”的过程。张纪文称:“未来的地产竞争,与家电一样,是一个争夺核心客户的过程,如果你能始终抓住核心客户的核心价值,就能让自己跟得上行业竞争。而标准化的过程,实际上就是围绕一个主流群体的需求,不断对其需求增删取舍,进而贴近其核心价值的过程。” 王石这样描述万科所在的位置:在日本,一个标准房可以生产并售出150万套,而万科现在每年生产售出1.2万套房子,如果想达到日本的水平,万科要干上100年,显然,万科的标准化之路还很长。(来源:经济观察报)

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